26. 6. 2025

Ak kupujete byt alebo dom cez realitnú kanceláriu, zrejme narazíte aj na tzv. rezervačnú zmluvu. Tá slúži na to, aby realitná kancelária zastavila inzerciu nehnuteľnosti a neponúkala ju ďalším záujemcom. Na oplátku ale musíte zvyčajne zaplatiť rezervačný poplatok, niekedy sa označuje ako blokovací depozit či preddavok. No čo ak si kúpu nakoniec rozmyslíte alebo nedostanete úver? Má realitka právo si peniaze nechať?

Rezervačný poplatok má vyjadrovať seriózny záujem o kúpu. No nie vždy to dopadne podľa plánu. Ľudia sa často nedohodnú na finálnych podmienkach a problém je na svete. Realitky sa vtedy často odvolávajú na to, že poplatok je akási zmluvná pokuta za to, že ste im „blokovali“ možnosť predať nehnuteľnosť inému.

Rezervačná zmluva je úplne bežný a užitočný nástroj. Klient za relatívne malý poplatok vie, že nehnuteľnosť už realitka nebude ďalej ponúkať a má ju na istý čas rezervovanú. Počas tohto obdobia by sa mal stihnúť podpísať buď kúpna zmluva, alebo ak ide o developerský projekt, zmluva o budúcej kúpnej zmluve.

Niektoré realitné kancelárie používajú tzv. trojdohodu, ktorú podpisuje kupujúci, predávajúci a realitka ako sprostredkovateľ. Býva v nej uvedená dohodnutá cena, termín, dokedy treba zmluvu podpísať, a aj ďalšie dôležité podmienky.

Najčastejšie sa v týchto zmluvách uvádza, že ak kupujúci nakoniec nepodpíše kúpnu zmluvu, rezervačný poplatok prepadá a to spravidla tak, že sa rozdelí na polovicu medzi predávajúceho a realitku. Ak by to bol predávajúci, kto cúvne, záloha sa logicky vracia kupujúcemu.

Ak sa však stane, že všetky tri strany sa dohodli na určitých podmienkach kúpy a v zmluve sú podmienky iné, kupujúci má právo sa voči tejto zmene ohradiť a žiadať buď nápravu alebo vrátenie rezervačného poplatku. Taktiež pokiaľ vám nebol schválený úver, máte možnosť žiadať o vrátenie zábezpeky.